胡 國 鵬：老小區準物業管理思考
發布時間：2005-07-19 14:24:30
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所謂老小區是一個相對的概念，是相對于新建小區而言的,一般是指在1997年以前建設的多層居民住宅小區.在我們的城市中,老小區往往占了很大的比例,有的城區里老小區的比例甚至在70%以上.因此,如何管理好老小區,如何使居住在老小區的居民得到安全便利和優良的服務是我們基層政府應該優先考慮的問題.解決好這一問題對構建和諧社會有著重要的意義。
老小區和新小區相比有著一個明顯的區別就是老小區往往沒有物業公司管理,而新小區則一般都有物業公司的管理.老小區由于多種歷史原因,它的市容環境衛生、治安和社區文明建設等方面存在很多的問題,管理特別難,居民的困難也特別多,與新建小區之間,更是存在很大的差距.老小區的管理難是國內城市公認的一個難題。筆者根據工作經驗和相關研究,認為在現階段對老小區實施準物業管理是解決老小區綜合管理難的一項有效方法。
一.老小區物業管理的重要性
物業管理是市場經濟和房地產發展的產物,它在推動小區規范管理、市容環境衛生、社區文明建設和提高小區居民的生活質量等方面起了很大的作用.新建小區居民的生活在很大程度上已經離不開物業管理了。
老小區由于歷史的原因,它有著與新小區很多不同的地方,包括:一是受當時條件的局限，小區配套設施的標準低，有的甚至連自行車棚都沒有安排,更不用講汽車庫的配置了;二是老小區的市政設施多年失修，小區內道路坑洼不平、化糞池經常堵塞外溢;二是居住環境較差,綠化面積少,居民違規搭建的建筑比較多,一樓居民破門、破窗、侵占綠地的現象比較多；三是流動攤販多,馬路市場如"野火燒不盡，春風吹又生"；四是老住宅小區沒有管理部門，基本的房、路維修很難解決,日常問題主要靠社區居委會處理解決.五是居住在老小區的居民中困難群眾和外來人員都比較多,人員構成比較復雜,管理難度比新小區大得多.正是由于上述問題的存在,使得老小區的管理特別復雜特別困難.因此,從某種程度上講,老小區比新小區更需要有物業公司來進行長效的、不間斷的專業日常管理.對老小區實施現代的物業管理不但可以改善老小區的容貌、解決好老小區居民的一些日常生活困難, 而且通過物業管理可以改善老小區的安全環境、提升居民的生活質量, 同時也可以減輕當地街道和社區所承擔的一些不應該承擔的負擔.據筆者所知，老小區的居民和當地的街道和社區非常希望有物業管理對老小區實施規范的管理。
二.準物業管理的概念
一般的新小區物業管理實施的是根據國家<<物業管理條例>>的要求實施的標準物業.由于老小區的不同情況，在老小區實施標準物業就可能行不通了。據筆者了解，在很多城市，已經實施標準物業管理的老小區出現了“物業費收入少、物業管理差”的惡性循環. 實踐告訴我們,在老住宅小區實施標準物業管理是不可行的.主要原因在于:一是老小區的基礎設施差,特別是物業管理用房和安全設施等方面不具備實行標準物業管理的要求;二是按照標準物業要收取較高的物業管理費,最低標準每戶人家每年也要一、二百元,這對老小區的很多居民來講是一筆不小的費用,他們中有很多人是不會繳納的;三是老小區的居民由于長期的習慣,缺乏化錢買服務的意識,由此造成物業費的繳納率相當低；四是老小區對道路、房屋等方面的維修要求特別多，費用特別大等等。正是由于上述原因的存在，現在已經實施標準物業管理的很多老小區出現了 “物業費收入少、物業管理差”的惡性循環。
在標準物業管理行不通,而老小區又需要實施物業管理的情況下,怎么辦? 筆者認為,“準物業管理”是一個比較可行的方法.所謂準物業管理是指在老住宅小區實施的管理標準和收費低于一般物業管理的物業管理制度.這是一種特殊的物業管理制度,是對現行物業管理工作的一項創新.它的特殊性在于:一是這一管理制度僅僅適用于老小區;二是它的管理標準比一般的物業管理制度所適用的管理標準低;三是它的收費低。
三.準物業管理的服務與收費標準
由于老小區的特殊性,它所需要的服務應該與新小區的服務有區別,高費用的服務不是老小區的居民需要的和能夠承受的.老小區需要的是最基本的服務, 在得到最基本服務的同時繳納最低的物業管理費.因此,相對于新小區的物業管理標準,我們應該就老小區的物業管理制定一個基本的服務標準,即準物業服務標準.下面就是筆者在工作中體會出來的準物業服務工作內容:
一是環境衛生保潔工作.衛生保潔是最基本的物業管理工作,也是群眾最關心的.因此,這是老小區物業管理中首先要保證的. 環境衛生保潔工作,包括小區道路的12-14小時動態保潔、樓道定期保潔和綠化帶的保潔等等.
二是社區保安工作.小區安全保衛工作也是最基本的物業管理工作和群眾最關心事情. 因此,這是老小區物業管理中必須要保證的. 社區保安工作包括小區內部和周邊的巡邏、門崗的24小時值班、進出小區外來人員管理等等.
三是綠化養護管理工作.老小區的綠化不多,對于小區居民來講非常重要,而且綠化養護管理是一個經常性的工作.因此,這項工作應該而且可以納入老小區的準物業.
四是小區的停車管理工作.老小區由于建設年代早,有很多小區沒有配套的自行車車棚,基本上沒有汽車停車位的配置.因此,車輛亂停亂放是一個比較普遍的現象. 車輛亂停亂放對小區居民的進出通行和小區秩序都帶來了嚴重的影響,停車難和亂停車也是很多群眾反映強烈的問題之一. 因此,這項工作應該而且可以納入老小區的準物業.而且通過對停車收費可以補貼物業管理經費的不足。 五是小區“除四害”工作. 老鼠、蟑螂等四害對居民的生活有很大的影響,在老小區老鼠、蟑螂等四害的數量又比較多,是一個需要經常性管理的工作,但又不需要化很大財力物力,因此, 這項工作應該而且可以納入老小區的準物業管理范疇.
六是小型維修.小區內的公共道路、房屋、綠化等方面出現的一些小打小鬧的維修,所需的錢不多,但和居民的生活有關,這些東西可以部分納入老小區的準物業管理范疇.但是較大的道路和房屋維修等不是準物業的管理范疇。至于較大與小之間的具體劃分標準則是可以由物業公司與業主委員會協商決定的。
筆者將上述六項工作視為老小區準物業管理的主要的基本工作,合稱為“兩保兩管一除一小修”。“兩保”指環境衛生保潔和社區保安；“兩管”是指綠化養護管理和停車管理；“ 一除”是指“除四害”工作；”“ 一小修”指的是小區內的公共道路、房屋、綠化等方面小型維修.應該講,上述內容已經基本上可以滿足老小區居民的物業管理需要. 基于老小區的實際情況，對老小區實施的是準物業管理，因此，對老小區的物業管理費也應該是低標準的，一般是標準物業的一半為宜，當然，具體的收費標準應該由物業公司和業主委員會協商決定，并在合同中予以明確。
四. 政府的扶持政策
老小區是一個特殊的小區,居住在里面的也是特殊的群體,他們在社會上是一個相對處于弱勢的地位,需要社會和政府的扶持.管理這類小區的物業公司在現實中多數是虧損的,而這樣一種虧損狀態不是物業管理公司所造成和所能解決的,因此,政府出臺扶持老住宅小區物業管理的政策是必須的和應該的.政府的扶持政策在某種程度上講是老小區準物業管理成敗于否的關鍵。筆者認為,政府的扶持政策應當包括以下幾個方面:
一是老小區內部的道路維修、化糞池維修和綠化改造由政府職能部門負責,經費應當由財政在城市維護費中開支.因為這類維修項目所需要的費用很大,動不動就要幾萬、幾十萬,而且老小區在這方面的需求又特別多。這樣一筆費用不是老小區的居民能夠承受的，因此, 此類經費由政府職能部門負責解決比較符合實際.實際上，對無物業管理的老小區的道路維修、化糞池維修和綠化改造等等多是由政府城管（城建）部門負責解決的。
二是政府應該建立關于老小區低保戶等生活困難群眾物業管理費代繳機制.老小區的居民中失業人員和低保戶等生活困難群眾特別多,他們同樣需要物業管理帶來的衛生、安全、有序等服務,在他們繳納物業費有困難的情況下,政府應該有“生活困難群眾物業管理費代繳機制”,以解決這一實在的問題.如同政府對生活困難群眾在水、電、房租、物價等方面的補貼一樣。
三是政府應該建立關于老小區物業管理補貼基金。根據有關規定,新建小區有一定比例的物業管理用房和經營用房的配置,而老小區在這方面的配置是欠缺的,這一欠缺不是居民和物業公司的責任,是歷史的原因,而小區物業管理必須要有足夠的物業管理用房和經營用房,這樣的問題就只有政府才能解決.同時,老小區較低的物業管理費用和較低的收繳率也很需要政府的政策支持。因此,很有必要建立“老小區物業管理補貼基金”。 注: 作者系機關事業支部主任、江東區東勝街道辦事處副主任，職稱高級經濟師。
