會(huì)員黃高峰：高尚住宅溫州樓市大勢(shì)所趨
發(fā)布時(shí)間：2005-01-21 14:53:01
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作者： 黃高峰
目前，溫州人在居住問題中面臨的最大問題并不是有無(wú)住宅的問題，而是如何使住宅環(huán)境更好更舒適的二次置業(yè)問題。溫州的樓盤是否會(huì)更好，這已經(jīng)是政府、房開和市民的意識(shí)共同決定的事。但是從近幾年溫州房地產(chǎn)開發(fā)商所建的項(xiàng)目和市民選購(gòu)住宅的傾向來看，高尚住宅似乎形成了溫州樓市發(fā)展的趨勢(shì)。
資本:溫州人關(guān)注高尚住宅的原動(dòng)力
溫州作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，市民手中積聚了一部分資金。同時(shí)熱衷于房地產(chǎn)投資的溫州人，不但將溫州的房?jī)r(jià)炒上了天，還在全國(guó)各地投資房地產(chǎn)。似乎是“走”多識(shí)廣，歸來之后他們覺察到了自己房子的品質(zhì)和居住環(huán)境與外面的“世界”相差很大，于是他們也開始在本土搜索高尚住宅。因?yàn)檫@無(wú)論就居住或投資而言，都是可行的。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的顧云昌副會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其階段性，市場(chǎng)在經(jīng)歷“居者憂其屋”和“居者有其屋”兩個(gè)階段后，已經(jīng)開始步入“居者優(yōu)其屋”階段，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)都市住宅的需求正逐漸增強(qiáng)。開發(fā)商迫切需要通過增加住宅產(chǎn)品的科技含量，提高住宅質(zhì)量和性能，改善居住環(huán)境來解決產(chǎn)品升級(jí)問題，物業(yè)管理等服務(wù)的提供商同樣需要通過提高服務(wù)的質(zhì)量、品味和針對(duì)性來滿足追求高品質(zhì)生活人群的需要，共同推動(dòng)居者優(yōu)其屋的進(jìn)程。而高品質(zhì)的項(xiàng)目、高品味的服務(wù)，將提高開發(fā)商和服務(wù)提供商的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，造就開發(fā)和服務(wù)領(lǐng)域的品牌企業(yè)，同時(shí)增強(qiáng)所在城市的魅力和競(jìng)爭(zhēng)力。由此看來，追求高尚住宅不但在溫州，甚至在全國(guó)都是可行的。
高尚社區(qū)：更好的居住環(huán)境是為了更好的生活
“產(chǎn)品是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)項(xiàng)目是否暢銷最終還要看產(chǎn)品品質(zhì)?！边@句話是房地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的準(zhǔn)則。然而在溫州地產(chǎn)界熱衷于“有樓就買，買了就賺”的傳言下，樓盤本身的產(chǎn)品品質(zhì)卻被忽視。今年上半年，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的影響，住宅消費(fèi)日趨理性，溫州房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了短暫的停滯。在這個(gè)間隙間，眾多項(xiàng)目紛紛在產(chǎn)品品質(zhì)上加大投入，“品質(zhì)升級(jí)”成為追求的目標(biāo)，“高尚社區(qū)”成為樓市的思考的主旋律。思索之后，針對(duì)樓市出現(xiàn)的這種變化，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，經(jīng)過多年的發(fā)展，溫州住宅消費(fèi)市場(chǎng)日漸成熟，消費(fèi)者更加注重住宅的舒適性和生活的高質(zhì)量，以往純粹的居住功能社區(qū)已經(jīng)不能滿足購(gòu)房者的需要，樓盤的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從以前的價(jià)格、地段、裝修等單一領(lǐng)域轉(zhuǎn)向包括園林、配套等在內(nèi)的綜合品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。
幾乎是顯而易見，今年在新開的樓盤在戶型設(shè)計(jì)、裝修品質(zhì)、園林景觀、社區(qū)配套等方面的投入都較往年有大幅度提高?？梢哉f，為了提高社區(qū)的居住品質(zhì)，增加產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，各個(gè)項(xiàng)目在提高產(chǎn)品品質(zhì)方面不遺余力，不惜投入大量資金。而房開的努力，從市場(chǎng)銷售來看，也獲得了很好的市場(chǎng)回報(bào)，新橋、楊府山、葡萄棚、新城等地塊的項(xiàng)目銷售火爆，二手市場(chǎng)的轉(zhuǎn)手和加價(jià)更換的頻率更快。而在對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查中，項(xiàng)目本身的產(chǎn)品品質(zhì)成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的首要因素。對(duì)此，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，隨著溫州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民收入水平不斷提高，人們對(duì)居住、生活品質(zhì)的要求也越來越高，作為消費(fèi)需求的產(chǎn)物，高品質(zhì)社區(qū)已經(jīng)成為住宅市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，在今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將更受人們的青睞。
利潤(rùn)：源于品質(zhì)和服務(wù)
房產(chǎn)市場(chǎng)鐘情高尚住宅，房開有意識(shí)在提高住宅品質(zhì)，如此“有情有意”的事又該如何去辦呢？專家認(rèn)為，一方面要從市場(chǎng)反饋的薄弱環(huán)節(jié)，即用戶最不滿意的地方抓起，另一方面要理性地從全壽命高品質(zhì)的基本要求出發(fā)，解決好關(guān)鍵的質(zhì)量要素。比如布局的合理性、建筑的可靠度、功能的均好性、空間的舒適度。
房地產(chǎn)是一個(gè)牽涉到千家萬(wàn)戶安居樂業(yè)的行業(yè)，它“生產(chǎn)”的是高價(jià)格的耐用消費(fèi)品。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來說，往往是投入一生積蓄才能實(shí)現(xiàn)“住得好一點(diǎn)”的夢(mèng)想。我們不能否認(rèn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，存在著開發(fā)商通過偷工減料、降低配套設(shè)施、提高容積率等損害消費(fèi)者利益來獲取暴利的行為，且不說這是否牽涉到“社會(huì)責(zé)任”和“歷史責(zé)任”的問題，但這種“撈一把就走”的買賣最多只能做一次。對(duì)于眾多消費(fèi)者而言，購(gòu)房的主要目的是“居住”。因此，實(shí)用與適用是對(duì)住房最根本的要求，有條件者則進(jìn)一步追求舒適。“適用”、“舒適”對(duì)于廣大業(yè)主來說，是長(zhǎng)期生活的切身體驗(yàn)和需求。隨著我國(guó)消費(fèi)水平的不斷提高和居住條件的逐步改善，人們從居住生活的體驗(yàn)中，開始意識(shí)到居住環(huán)境的豪華氣派，不如適用、舒適重要。
當(dāng)前許多經(jīng)濟(jì)條件許可的購(gòu)房者，既看重住房條件的寬敞、舒適、方便，更看重社區(qū)的交通、安全、教育、醫(yī)療和小區(qū)環(huán)境，這是購(gòu)房者從感性階段向理性階段的轉(zhuǎn)變，是由購(gòu)房心態(tài)從偏重于“品位”或“品味”轉(zhuǎn)向更注重“綜合品質(zhì)”的體現(xiàn)。因此，高品質(zhì)的住宅小區(qū)才會(huì)日益受到人們的關(guān)注，而綜合品質(zhì)差的住宅項(xiàng)目必然遭到消費(fèi)者的唾棄！其實(shí)只有具備了基礎(chǔ)的質(zhì)量保證，才有可能進(jìn)行精品住宅建設(shè)以及物業(yè)管理服務(wù)等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。因此，從某種意義上說，開發(fā)商維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，建造高標(biāo)準(zhǔn)住宅，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和有序競(jìng)爭(zhēng)的建立。發(fā)展商總是希望自己的企業(yè)在最好的時(shí)間獲取最大的利潤(rùn)，這在一定程度上，也就造就了房產(chǎn)商的功利心態(tài)，當(dāng)然這也是一些住宅產(chǎn)品質(zhì)量問題的隱患，而打造高品質(zhì)的產(chǎn)品勢(shì)必要釋放掉部分利潤(rùn)，而且伴隨產(chǎn)品周期的加長(zhǎng)，也將增大風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)或存在利潤(rùn)降低的問題。
作為一個(gè)發(fā)展商除了開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，得到它應(yīng)有的利潤(rùn)以外，它應(yīng)該為社會(huì)做一些責(zé)任，要為整個(gè)時(shí)代留下一些作品。好的服務(wù)會(huì)產(chǎn)生增值的利潤(rùn)將是更多，這也就是高尚住宅在溫州幾年來受開發(fā)商和市民關(guān)注的原因。
(作者系溫州龍野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)
