民建麗水市委會(huì)：合理調(diào)控房?jī)r(jià) 促進(jìn)麗水房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展
發(fā)布時(shí)間：2004-10-23 09:29:57
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作者： 執(zhí)筆：周春芳
2000年撤地設(shè)市以來，麗水經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，新區(qū)開發(fā)、舊城改造不斷加快，住房貨幣化制度改革深入，城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高，購(gòu)房需求強(qiáng)勁，大量資金流向房地產(chǎn)，使得麗水房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)對(duì)麗水經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用，與此同時(shí)，由于多種原因也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)與收入之間的矛盾。
一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，2000年撤地設(shè)市后，麗水市房?jī)r(jià)一路高歌，節(jié)節(jié)攀升，已實(shí)際超出市民的承受能力。以麗水市區(qū)為例，2003年底商品住宅平均價(jià)格每平方米達(dá)3500元，價(jià)格上漲29.8%，比全省高16.9個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)高25.9個(gè)百分點(diǎn)，漲幅居全省、全國(guó)第一；比撤地設(shè)市前的1999年底每平方米942元增長(zhǎng)3.715倍。2003年麗水市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11900元，每戶家庭按3人計(jì)算，戶均年收入35700元；按照世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，一套住房合理的房?jī)r(jià)應(yīng)等于居民家庭年收入的3倍至6倍；由此推算，麗水市區(qū)合理房?jī)r(jià)應(yīng)在20萬(wàn)元左右，顯然，目前麗水市區(qū)的房?jī)r(jià)大大超過了市民的經(jīng)濟(jì)承受能力。
住宅價(jià)格的過快上漲，不利于麗水住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展和繁榮，目前麗水的房?jī)r(jià)在浙江省范圍內(nèi)，僅次于杭州、溫州和寧波，比嘉興、湖州、金華等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還要高，這與麗水的實(shí)際是很不相符的。房?jī)r(jià)偏高、漲幅過快，將給麗水帶來很多負(fù)面影響：一是增加了城市征地拆遷成本。二是抑制了其他消費(fèi)需求。目前每套住房動(dòng)輒50、60萬(wàn)元，老百姓只好望樓興嘆，即使買房，也要節(jié)衣縮食，省吃儉用，削減其他開支。三是不利于城市人口集聚及人才引進(jìn)。根據(jù)麗水市2020年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)，未來麗水市區(qū)人口將達(dá)33萬(wàn)，高房?jī)r(jià)是來麗水工作、創(chuàng)業(yè)的外鄉(xiāng)人邁入這個(gè)城市很難跨過的一道門檻；對(duì)人才稀缺的麗水而言，高房?jī)r(jià)是引進(jìn)人才一個(gè)明顯的制約瓶頸。四是催生了炒樓現(xiàn)象，滋生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“泡沫”，不利于當(dāng)?shù)匦纬啥嘣谋容^公平的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。麗水房?jī)r(jià)的虛高，有很大一部分含有炒作成分，現(xiàn)在沒有比炒房來得更快的賺錢方式，個(gè)人、企業(yè)從銀行獲得的信貸資金和大量的民間資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資變得單一，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不利于一個(gè)地方的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
房地產(chǎn)泡沫破裂是誰(shuí)都不愿意看到的，但事實(shí)卻是存在的，遠(yuǎn)的如日本、香港，近的如海南，再近一點(diǎn)如溫州龍港。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行將成為最大的買單者，此外，泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)萎縮、消費(fèi)下降、投資乏力等一系列后續(xù)問題，對(duì)政府產(chǎn)生很大的壓力。
目前上海、北京、南京、沈陽(yáng)等大中城市均在“放量”供應(yīng)中低價(jià)商品住房用地，我省杭州、寧波、溫州等城市政府都在出臺(tái)政策試圖抑制房?jī)r(jià)的上漲。為此，建議市政府要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，改善政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，彌補(bǔ)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控不足帶來的負(fù)面影響，多管齊下，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)麗水房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。具體措施為：
一、做好房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)規(guī)劃，處理好舊城改造拆遷與新區(qū)開發(fā)的關(guān)系
放慢舊城改造拆遷步伐，同時(shí)適度加快新區(qū)開發(fā)速度，使用于住宅建設(shè)的土地投放量與城市房屋拆遷量保持一個(gè)合理的比例，解決日益突出的供需矛盾。麗水市區(qū)2001年至2003年房屋拆遷、土地投放、住宅竣工面積一覽表（單位：萬(wàn)平方米）
項(xiàng)
目
2001年
2002年
2003年 房屋拆遷面積
15.7
16.8
22.5 住宅土地投放量
443畝
281畝
742畝 住宅竣工面積
20.87
26.74
30.64 其中：經(jīng)濟(jì)適用房
0
4.63
0 其中：拆遷安置房
0
0
0
二、規(guī)范土地開發(fā)，加強(qiáng)土地供應(yīng)的調(diào)控，適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量
實(shí)行按計(jì)劃供地，在供地時(shí)間上根據(jù)市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)漲跌，選擇合適時(shí)間推出；同時(shí)，加快土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將一定量的土地向安居工程等低價(jià)房產(chǎn)市場(chǎng)傾斜。政府有關(guān)職能部門要提高辦事效率，解決好政策處理等問題，確保推出開發(fā)地塊的無(wú)障礙施工；對(duì)開發(fā)商手中囤積的土地要依法加大監(jiān)管力度，及時(shí)公布土地囤積情況，督促其盡快開發(fā)，對(duì)無(wú)力開發(fā)及閑置的土地，超過法定年限的，要依法收回。今后土地拍賣時(shí)，應(yīng)設(shè)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工期限。
三、堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，推行商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三位一體的住房供應(yīng)體系格局
控制高檔商品房開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)中低價(jià)位商品房，政府可在拍賣土地時(shí)，限定住宅最高銷售價(jià)，再由房地產(chǎn)公司投標(biāo)開發(fā)，實(shí)行以銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的項(xiàng)目法人招標(biāo)投標(biāo)制度。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售的管理，嚴(yán)格執(zhí)行《麗水市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法》（麗市房改[2001]2號(hào)）文件精神。優(yōu)先向未享受房改等優(yōu)惠政策的中低收入無(wú)房戶供房；每年的經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)應(yīng)控制在一個(gè)合理的漲幅之內(nèi)，體現(xiàn)保本微利的原則；禁止經(jīng)濟(jì)適用房用于炒作，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，確需轉(zhuǎn)讓的，由市房改辦按原價(jià)加適當(dāng)利息購(gòu)回。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)控純粹以投機(jī)獲利為目標(biāo)的投機(jī)性購(gòu)房
對(duì)預(yù)售新建商品房進(jìn)行全面登記備案制度，規(guī)定在期房階段不得轉(zhuǎn)讓，取得產(chǎn)權(quán)證后才可依法轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)主、炒房族特別是二手房市場(chǎng)的稅收征管稽查力度，打擊偷漏稅行為。可參照杭州做法，對(duì)炒房者進(jìn)行房地產(chǎn)交易征收20%稅率的個(gè)人所得稅。
（注：此大會(huì)發(fā)言提交政協(xié)后，處州晚報(bào)記者作了專題采訪，并在晚報(bào)上以半個(gè)版面的篇幅作了全面的分析報(bào)道；之后，政府有關(guān)部門采納了有關(guān)建議，并采取了的相關(guān)措施，對(duì)麗水的房?jī)r(jià)近年來高歌猛進(jìn)起到了平抑作用；下半年以來，麗水的房?jī)r(jià)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)。）
