房產牛市不能再牛了
發布時間：2007-06-22 09:23:21
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作者： 齊育華
最近幾年，在黨和政府的關心重視下，房地產市場日益活躍，滿足了相當部分市民生活居住需求，并有力地帶動了城市的建設和發展。特別是經濟適用房和廉租房制度的實施，又解決了許多機關干部和低收入群體的住房困難。這是改革開放住房制度完善后所取得的巨大成就，大家有口皆碑，有目共睹。但是隨著城市化進程的加快，人口的集聚，住房需求量的增加，房價也不斷攀升，有的中小城市房價竟達每平方7000多元，使許多中低收入階層難以承受。如購置一套100平方米的房子，加之裝修，就需要100多萬元，是一般市民20多年的勞動收入，這既不符合客觀現實，又違背了城市房產市場發展規律。就在這種市民的收入和購房支出不成正比的情況下，不少地方房產還供不應求，出現炒房團、搶購房、預購房等現象。為什么會出現這樣的情況，本人經調查了解，認為主要有以下幾個問題的存在：
一是房產開發過于集中城市中心。從近幾年看，各地的房產都基本開發在城市中心，而且沒有很好拉開房屋結構檔次和合理的地理環境布局，不能完全滿足多層次人群的購房需求，使不同人群購置同類的房子，加上商品房緊俏，勢必影響房價。二是城市建設拆遷房定基準價欠合理。舊房拆遷是城市建設和發展的需要，本無可非議，但隨著房價的抬高政府三年兩頭定拆遷房價，無疑給房產商吃了定心丸，并成了房產商定房價的墊基石。近些年房價的上漲與拆遷房價提高是有直接關系的。三是經濟適用房和廉租房建設投放量太少。據了解，這兩項制度實施了好多年，仍有相當部分人沒有享受到，尤其是有的城市幾十萬人口，只有幾百套廉租房，無法解決低收入人群的需要，有的因生活所迫也只好承租高價房居住或舉債購置舊房。四是商品房開發建設項目包裝辦法不多。政府常以求加快城市建設為重，如何將房產開發檔次、品位與土地有償出讓捆綁包裝考慮較少。由于沒有捆綁招商，隨著房價的提高，土地價也在水漲船高，并形成了惡性循環，相互抬價。
我認為，房地產市場與其他商品市場不同，并有質上的區別：首先是房地產開發的土地是國家所有的，不是開發業主想要就有的；其次是開發的土地投放在哪里也是由政府確定的。開發房產土地投放量多與少及地理位置不同，直接影響著房產市場的發展。因此，在某種程度上看，政府擁有較大的房產市場調控權。為了認真貫徹國務院總理溫家寶7月13日主持召開的國務院常務會議提出的“調整住房供應結構，加快廉租住房制度建設，搞好房地產市場調控，遏制房價過快上漲”的精神，采取有效措施，合理控制房價，促使各地房地產市場健康發展，逐步消除老百姓對當前房產市場的不滿情緒，加快社會主義和諧社會構建步伐，本人經過思考，提出以下看法，與大家共同探討。
一、房產開發要逐步轉向城市周邊依山傍水地段。經濟發展了，市民的生活水平不斷提高，居住要求也隨之變化，特別是高收入群體十分希望在城市周邊空氣新鮮、環境優美的地方購置住房。這是社會發展的必然趨勢，國外是這樣，中國將來也是這樣。我們社會主義國家雖然不講富人與窮人之分，但貧富差距客觀事實擺在面前，必須探索切合實際的做法去適應形勢的發展，這才是實事求是，以人為本，科學發展。為此，我認為今后房產開發應向城市周邊地段發展，與防洪治理、旅游開發、農業觀光有機給合起來，并進行科學規劃，促進城鄉一體化發展，不斷加快新農村建設。在此，也許有人講，周邊地區土地價格低，將會影響城市建設的財力。而我認為情況恰恰相反，只要規劃起點高、建設品位好，有人向往和需求，市場必然存在。同時，假若能進一步解放思想，借鑒國外經驗，結合當地的一些實際，減少開發商環節，允許自籌資金按規劃建設，這樣可以降低建房成本，提高土地價格，將大大調動社會購房、建房的積極性；這樣既補充了政府財力，又帶動了農村的發展，是一舉兩得明智的選擇，是今后私人住宅改善與發展的一種有效途徑。
二、積極推行城市拆遷安置以房換房原則。城市建設、舊城改造經常會遇到的是拆遷安置問題。為使拆遷安置在房產市場不太規范的情況之下不影響房產市場價格，我認為應積極推行拆遷安置以房換房為好。現在市民拆遷安置最為關注的是安置的地段和價格。只要政府制定合理的政策，為拆遷戶多考慮一些，如就近安置、店面換店面，新舊房差價、面積多余補差，能雙方平等協商，多體現一點《物權法》精神，讓拆遷戶多得一點利益，以房換房的原則是完全可以實施的。現在有些城市已考慮這一問題，不再制定拆遷房價了，拆遷置換按市場房價估價，這是一個良好的開端。但在房產市場調節尚未到位之時，估價仍然是一個不夠合理的價格，僅是表面程序合理而已。只有努力把拆遷安置調換面積補差調整到最低限度，拆遷安置以房換房才能更加人性化。同時，才可能對商品房價格形成一定的制約，才能逐步消除拆遷房價是房產市價參照系的不良現象。
三、要不斷加強廉租住房規劃和建設力度。推行廉租房制度是我國一項關心貧困百姓的優待政策，是解決低收入群體住房困難的一項有力措施。最近幾年各級政府認真組織實施，深受弱勢群眾的歡迎。但目前廉租房享受的對象范圍還不夠廣，僅限于低保戶，低保邊緣對象、進城貧困務工者一時都還難以承租。隨著城市化進程的加快，政府財力的增強，要進一步加大廉租房建設力度，不斷擴大承租對象，讓更多經濟比較困難、無力購置房屋的群體能租上廉租房；讓更多的貧困老人安度晚年；讓更多進城務工者安心工作，方便家屬進城照顧生活，子女進城讀書。這些問題解決好了，社會房屋租賃市場才會逐步降溫，房地產市場也將會受到相應的沖擊，并讓經濟適用房這種既不是完全的市場商品又對房地產市場帶來影響的過渡時期產物早日退出房產市場。
四、加快城市總體規劃后的舊城改造速度。這幾年各地都十分注重城市新區開發建設，城市中心位置不斷變遷，使得許多城郊農村變為城中村，一些老城區卻面貌依舊。其中城中村的老新村、舊城的老住宅，原規劃起點不高、品位低下，與新城建設發展極不相適應，有的成了民工居宅區；有的低收入家庭或老年人仍然居住在這些地方，居住條件長期得不到改善。我認為，政府要制定優惠政策，關注這些區域的建設，改變這種落后狀況。前幾年為了改變舊城面貌曾經掀起過房屋平改坡浪潮，通過政府審批、市民出資，對舊城改造起到了積極的推動作用。現在能否對老城區舊宅、城中老新村進行改造，采取政府規劃、市民自建、適當交費的辦法，把過去統一開發、強制性拆遷轉變為市民自愿舊改新。這樣既改造了舊城、提升了品位、美化了環境，又體現了黨和政府對百姓的關心，同時房地產市場的商品房購買率也將會大大降低。
五、適當增加中等檔次的房屋開發建設。城市中等收入的人群居多，如何抓住房產市場消費主流，是房產商和政府宏觀調控房產市場過程中十分值得注意的問題。最近幾年城市房屋開發檔次越來越高，面積越來越來大，加之房價居高不下等原因，使許多中低等收入的群體難以購買到適合自己的住房。有的因生活所迫舉巨債購房，有的甚至無法介入房產市場，住房條件較難得到改善。為此，我認為今后要多規劃一些中等檔位的房產開發建設項目，加快提高市場的占有量，不斷滿足中、低收入群體的需求。另外，從市場的發展規律來看，消費群體客觀存在不同的層次，市場就應有不同的商品供給，只有這樣，市場才能進行有序競爭，才能正常、健康地發展。
六、不斷重視房地產市場的調控和管理。房地產市場不是一般意義上的商品經濟市場，它的生存與發展，與政府政策調控息息相關。正如中國的證券市場一樣，一旦稅收政策調節，經濟工作重點發生變化，股市也隨即引起波動。對此，我們政府必須嚴格加強管理，把群眾的利益和開發商的利益緊密結合起來，使房地產市場開展有序競爭。為此，一是制定措施限制外地人口到本地炒房或購房。因為房產資源是國家最為活躍的稀缺資源，不能成為有錢人的搖錢樹，當地的土地資源應主要由本地人口共享和使用；二是設定條件限制市民大量購房。購房促進市場消費是一種好的現象，有利于市場的激活，但土地資源是不再生資源，我國人多地少將是制約經濟發展的一個極為重要的因素。對土地的使用和開發必須引起政府高度重視，并加以嚴格控制。為什么農民建房只能一處，且建筑面積都有明確的規定，正是因為農村土地十分緊缺，不許可多占和浪費使用。因此，對城鎮居民的購房也要通過制定稅收等相關政策加以調控和制約，有效限制市民多購房，讓有限的土地資源慢慢地利用和開發，讓以后更多的人得以共享。三是要把商品房開發建設與土地出讓捆綁招商。項目投放市場既要比土地價位，又要看建設檔次和質量，通過科學的方法把開發商的利潤空間控制在較為合理的位置，使之與當地經濟發展水平和居民的實際收入相適應。
總之，房地產市場大、管理難，要做好房產市場的調控，不是一件容易的事。但這方面工作廣州市給各地帶了好頭。該市在今年1月份召開兩會期間和2月份市長張廣寧參加全國人代會期間，張市長擲地有聲地說：“今年廣州市將采取四大舉措，全力控制房價，至少房價會穩定在一個合理的水平”，并勸告“中低收入者如果想買房，不要急于買房，房價應該能降下來”。經過近兩個月的努力，廣州3月份新建商品房均價為7029元/m2,比2月份7729元/m2下降了700元，降幅達9.1%，創該市房價單月跌幅最高水平。廣州力控房價初見成效，百姓拍手稱贊政府為民辦好事。我相信，各級政府只要認真研究，不斷探索，始終把群眾利益和房產商利益掛起鉤來，并進行綜合考慮與分析，采取切實可行的辦法與措施，房產牛市將不會再牛起來，市民購房難、購房貴的問題將會得到逐步緩解。 （注：本文作者系浙江麗水市政協副主席、民建麗水市委會主委、麗水市殘疾人聯合會理事長。）
